浦安大家塾

第２０回は、

現役大家が語る！
お金の借り方物件の増やし方ＰＡＲＴ�U

というテーマで開催しました。

	「物件を増やしたいけどローンがおりなくて・・・」
	「他の大家さんの投資スタンスを聞いてみたい！」
	「うまい融資交渉の仕方ってあるのかな？」
	「このままの自分の不動産投資のやり方でいいのだろうか・・・」

という疑問点がかなり解消された回になったかと思います。

今回は前回に続き、テーマが不動産投資とあって、定員をかなりオーバーしての開催。

窮屈だったかと思いますが、仕方なく、通常２人掛けの席を３人掛けにセッティングして進めました。

今回は２部構成。

まず前半は、私からで、前回お話しした法人を設立しての事業融資の受け方の復習編。

前回、内容盛りだくさん過ぎたので、もう少しゆっくり話してほしい、というような要望を受けての復習でした。

前回来れなかった方もいらっしゃったので、ちょうどよかったかもしれません。

少額融資の受け方なども解説させていただいたので、この浦安大家塾への参加をきっかけに、塾生のみなさんがいろいろな銀行と取引をスタートできればなと思いました。

続いて一緒に賃貸経営実務検定講座（大家検定）を一緒開催している横山さんとバトンタッチ。

今回はレインズの検索画面を見ながら、現在の不動産の流通状況や中古物件の検索方法、また、ライバルがどのように物件を検索しているのか？に至るまで、ドロドロとした話を交えながらお話しいただきました。

中でも、

「中古物件を探すには、ライバルが多すぎる。

それならば、いっそ土地から購入して新築企画をする方がライバルが断然少なくて、まだまだ一人勝ちできる。

そして、それには創造力が全て。」

という話には心を打たれた方も多かったのではないでしょうか。

一方で、ガツンと衝撃を受けた方もいたのではないかと思うのが、下記内容。

「そもそも利回りがいいからという理由で、資産価値・担保評価を考えずに購入してしまうと、銀行評価が悪くなって次の物件が融資で購入できなくなる。」

少し前まで収益還元法という考え方で、利回りが高ければ融資するという姿勢の銀行がありましたが、今では、そんな銀行もすっかり影をひそめてしまいました。

今、融資を受けて事業規模を拡大できているのは、担保評価の高い物件にだけ投資している方です。


そもそも、銀行は、

資産　＜　負債

となっている方には融資しません。

それはそうですよね。自分も銀行の立場になって考えてみるとわかります。だって、債務超過の人にお金を貸すほど怖いことはありませんものね。


なので、

資産　＞　負債

という財務状況にもっていくにはどうしたらいいか？を考えなければなりません。

そんための方法として、

・現金投資して、無担保の物件を増やす。

・繰り上げ返済する。

・利率の高いローンの借り換えをする。

・損切りして、負債にしかなっていない物件を手放す。

というような方法が考えられるかと思います。


参加されている方々の財務状況を考え直す一つのキッカケにもなった回だったと思います！

恒例となった、「今月の一冊」のコーナーでは、ミスターＧＴＲこと水野和敏さんの非常識な本質――ヒト・モノ・カネ・時間がなくても最高の結果を創り出せる をご紹介いたしました。

いや〜、この本は、

「仕事とは何か？」

「そもそも何のために仕事するのか？」

といったことを考えさせられます。

なぜ日本のモノやサービスが売れなくなってしまったのかという段では、「日本人がもっていたオモテナシの心をなくしかけているから」と話されているのですが、これにも納得。

でも、逆を言えば、日本人としてのオモテナシの心をベースにして顧客志向を追及すれば、そのサービスやモノが廃れることはないんだ、という自信を甦らせてくれました。

これ、アパート経営にもすごく通じる部分だと思います。

アパート経営はサービス業だ！ということが言われ始めてから久しいですが、もう一度アパート経営の原点に立ち返らせてくれる本だと思います。


ぜひぜひみなさん、ご一読くださいね。

	第２０回　浦安大家塾　受講者の声