浦安大家塾

今回は、

新築投資のFirst Step！
土地探しと建物配置、金融機関開拓を極めよう！

というテーマで開催しました。

	「部屋を少しでもよく見せたい！」
	「土地から新築をやってみたいけど、土地の探し方が分からない・・・」
	「土地は見つけたけど、その先の建物イメージが分からない・・・」
	「いい物件は見つけるのだけど、銀行がなかなか融資してくれない・・・」

という疑問点などをある程度解決できた回になったかと思います。

今回のテーマは、土地を購入しての新築投資。

不動産売買の仕組みから土地の探し方、建物をイメージ・配置する方法、新築にかかる税金を安くする方法、そして、金融機関からの融資の引き出し方について、幅広く解説しました。

不動産売買の仕組みについては、不動産業者にとっては当たり前の話でも、業者ではない一般の方には新鮮に映ったようでした。

建物をイメージ・配置する方法については、戸建賃貸を例に出し、戸建賃貸の建物サイズの把握を応用して、販売図面だけでもおおよその配置図を把握する方法をお話ししました。

実は、はじめから設計士さんに依頼しなくても、土地情報の取捨選択ぐらいは、このような机上の作業だけである程度できてしまいます。

その上で、ある程度しぼった土地情報を設計士さんに投げるというやり方がベストだと考えます。

実は、戸建賃貸のサイズを把握するだけで、ワンルームや１ＬＤＫ、２ＬＤＫといったアパートの配置までイメージできるようになるんですよね。


新築にかかる税金を安くする方法については、登記を自分で行って税金を節約した事例や固定資産税の裏話など、新築に関するマル秘テクニックを共有しました。

建物にかかる不動産取得税を０にする方法については知られていますが、土地にかかる不動産取得税もかからなくすることができるという話はご存知でない方も多い情報でした。


次の金融機関からの融資の引き出し方については、冒頭の今月の一冊、赤井誠さんの「めざせ満室経営！本気ではじめる不動産投資」の内容を「融資の本質が書かれた本です。」と紹介させていただき、財務体質の強化についてその重要性をお伝えしました。

結局、融資を引き出すために必要なのは、小手先のテクニックなどではなくて、金融機関から、「融資しても安心な貸出先」として捉えられているかどうかです。

債務超過の状態になって「要注意先」に認定されてしまうような企業には融資したくても怖くて融資できないですよね。

だったら、金融機関から「優良貸出先」として認定されるような状態になればいい、という単純な話です。

でも、借り入れに大きく依存することになる賃貸業では、こんな状態にもっていくのはなかなか難しいです。

難しいというより、節約して、満室にして、そして、繰り上げ返済や現金比率の高い物件購入などを繰り返して、ようやくたどり着ける状態です。


でも、いつかいつか、と言っていると、なかなかそんな状況にはもっていくことはできません。

「財務体質の強い状況」を明確に意識した経営が必要です。


そんな意識改革の話をみなさんと共有できた気がします。

続いて、岡設計士にバトンタッチ。

岡さんからは、引き続き融資の話をしていただいたのですが、大家さんにほぼ知られていない？、住宅金融支援機構からの機構融資について解説していただきました。

実は、不動産投資にも機構融資が使えるのはご存知でしょうか。

あまり知られていませんが、某ハウスメーカーはこの機構融資を利用し、地方でバンバン新築を地主さんに建てさせています。

といっても、この某ハウスメーカーが機構融資のシェア約８５％を占めるというのですから驚きです。

実は、岡さんは、以前この某ハウスメーカーで仕事していたのですが、この機構融資を一手に引き受けていました。

なので、言ってみれば機構融資のプロフェッショナル。

「こんな属性の人でも融資が通るの？」

と言われるような方の融資付をしたり、また、一方では、どんな状況の方だと機構融資が利用できずに失敗するか、などの豊富な事例を共有していただきました。

私も、個人的に、このお話には勇気をもらえました。

そして、一度は機構融資を使って、新築投資をやってみたいと本気で思いました。

とにかく、メリットがものすごいです。

金利１％台後半で、長期固定３５年って聞くと、ものすごいメリットを感じてしまいます。

通常、木造の新築でも長くて２５年、通常２２年までは銀行の貸出期間です。

それが、３５年という超長期で、かつ、固定金利で融資してくれるというのですから驚きです。


岡さん、本当に貴重な情報、ありがとうございました！

	第３０回　浦安大家塾　受講者の声