浦安大家塾

今回は、

大家兼行税理士が語る！
アパート経営、節税のためのＡＢＣ

というテーマで開催しました。

	「アパート経営ではどんな節税法があるのかな？」
	「減価償却や法人設立のメリットって？」
	「何で毎年こんなに税金ばっかりかかるんだ・・・」
	「他の大家さんがどんな節税法をとっているか知りたい！」

という悩みや不安が解消できた回になったのではないでしょうか。

今回は大家でもあり、ファイナンシャルプランナーでもあり、そして、税理士でもあるＨ先生にお越しいただき、講義いただきました。

私自身、今回の大家塾は一受講性として、非常に楽しみにしていました。

というのも、税のトレンドから法人の活用についてまで、幅広いテーマを扱っていただけることが分かっていたからです。

実際に受講してみると、他の受講生とも話したのですが、想像以上の収穫を得ることができました。


まずは、税制の大きなトレンドについてお話しいただいたのですが、ここでは、国が個人に対して大きく舵を切っている冷遇税制について、再確認できました。

しかし、知れば知るほど、怖くなりますね、この税制は。

相続税の増税についてはもちろん、マイナンバー制の本当の狙いなど、改めて税という切り口でご説明いただき、腑に落ちるところが多々ありました。


Ｈ先生の、

「信じる者は・・・救われない。」

というお言葉には、深くうなづかずにはいられませんでした。

そして、ご紹介いただいた「ピケティの法則」。

富を持つものとそうでないものとの格差が広がっていく、というこの話、それを意識しなければならないのが私たちだと思いました。


こんな時代だからこそ、何ができるのか、何を準備しなければならないかを考えなければなりません。


Ｈ先生は、トレンドのまとめのところで、

「これからはＰ/Ｌだけではなく、Ｂ/Ｓの視点を持つべき」

という話をされたのですが、これ、今私が目指している投資の方向性にぴったり合致していたので、これまた、

「その通りだ！」

と感じました。


インフレの時代です。

こんな時は、「所得」よりも「資産」の時代なんですよね。

ということは、銀行からの評価も、いかに「資産」を持てているか、が重要視されます。


今までは、キャッシュフローや利回りなどが重視されていましたが、もし、可能であれば、その「資産性」に意識をシフトしていかねばと再確認です。

さらに、後半は、「法人格」の利用について。

法人化、は大家さんにとって、かなり興味のあるテーマで、日常的にご質問をいただいたりします。

税制改正の流れは、

個人増税、法人減税

です。

となると、法人格を利用しない手はありません。

これからは、客観的に考えて、法人で物件を購入したり、個人から法人へ物件を移したりする人が増えるのだと思います。

法人化のメリット・デメリットについてお話しいただいたのですが、特に、私は、「不動産管理・所有法人の形態」の話について、お聞きできてよかったと思います。


私自身、現在は、物件を個人だけでなく、法人でも取得しています。

この法人では同時に、個人の物件の管理を行っていますので、不動産所有法人であると同時に、不動産の管理法人でもあります。


ただ、Ｈ先生にご説明いただいたように、「個人物件　⇒　法人へ移す」はまだ経験がありません。

しかし、メリットが理解できましたので、今後、個人物件を法人へ移すなどを具体的に検討したいと考えました。


受講者のみなさんも、一様に刺激を受けられた模様で、「税について、考え直せる機会になった！」とみなさん口々におっしゃっていました。


Ｈ先生、貴重なお時間、ありがとうございました！！

さて、今月は、キャッシュフロー１００万円倶楽部を運営されている、紺野健太郎さんの、「不動産投資で人生を変える! 最速でお金持ちになる絶対法則---資産ゼロでも毎月100万円を稼ぐ仕組み」をご紹介しました。

久しぶりに夢見れました！というのが率直な感想です。


この本では、

「まずはキャッシュフローを稼ぎださないと、投資の拡大ができない。もちろん、資産性を高めて、財務体質を強化することは大事、でも、特にスタートアップ時はとにかくキャッシュフローが大切！」

ということが書かれています。


これ、激しく共感します。


実際、私も不動産投資をはじめたときって、そうだったなと。

キャッシュフローが徐々にではじめてきて、だいぶ落ち着いてきたからこそ、資産性に着目できるようになってきたのだと。


キャッシュフローがでなくても、資産性が高められるのであればいいやとか、返済方法も、キャッシュフローは悪くなっても、財務体質が改善できる「元金均等返済」がいい、と今は考えられますが、投資をはじめたてのときは、そんなこと言ってられませんでした。

とにかくキャッシュフローを毎月、１円でも多くするのはどうしたらいいか？と常にもがいていたのを覚えています。


そのような意味で、この本には不動産投資をはじめたときの、あの気持ちをフラッシュバックさせてもらえました。

その他、「おお、こんな方法があるのか！？」という融資獲得のためのテクニックなども紹介されていたり、ステージ別に活用できる金融機関の紹介があったりと、とっても有益な内容と思いましたので、ぜひぜひご一読を〜。

そして、今月はもう一冊。

同じ不動産実務検定の講師仲間、傍島啓介さんが本を出版されました！

タイトルは、「6000件の退去立会いからわかった！　空室対策はお金よりアイデアです」。

傍島さんは、ハウスクリーニング会社の立ち上げてから、営業の一環で、退去立ち合いをサービスで行っていました。

それが６０００件にもなるというのですから、かなりの数です。

私も、自分の物件で時々退去立ち合いを行うのですが、この退去立ち合いという場面、アパート経営の改善やヒントの宝庫だと思っています。

お部屋の使い勝手から、設備についてのヒアリング、またはどうして引っ越しするのか、といったことまで、けっこうな情報がとれるのがこの退去立ち合いです。


そんな傍島さんの経験談が読めるだけでも価値があるのですが、空室対策についても一気におさらいできる内容でした。


原状回復工事に関する入居者や業者の考え方も分かる本ですので、こちらもご一読くださいね。

	第３３回　浦安大家塾　受講者の声