第3４回浦安大家塾を開催しました！_2015年4月25日
今回は、
現役不動産会社社長が語る！
管理戸数4000戸の空室率6%→1.5%を実現したノウハウを大公開！
というテーマで開催しました。
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「空室が埋まらなくてほとほと困っている・・・」 |
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「今は満室だけど、空室がでるのが怖い・・・」 |
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「何をやっても満室にならない・・・。」 |
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「他の大家さんがどんな空室対策をとっているか知りたい！」 |
という不安や疑問をお持ちの方にとって、かなりモチベーションＵＰになる回になったかと思います。
今回は、Ｈさんの体験談発表からスタート！賃貸物件で、猫ちゃんに悩まされているという内容です。
Ｈさんの物件で、入居者さんから、
「猫が玄関の前にフンをして困っている。。。」
という連絡が入りました。
今まではそんなことがなかったのに、突然猫の糞害に悩まされるようになってしまったのです。
それからＨさんは考えられる方策を実行していきます。
超音波やトゲトゲシート、液状や顆粒状の忌避剤、などなど。
実は、私も猫の糞害の経験があり、Ｈさんと同じように悩まされた経験がありました。
他にも、大家さんからの相談事項で猫対策の話は一定数あります。
実際経験していないと、
「そんなつまらないことで・・・。」
と思いがちなのですが、住んでいる入居者さんにとっては毎日のことなので、極端な話、このような問題から退去につながってしまう、という話にもなります。
結局、エリアやその猫の性格にもよるので、
「これで１００％解決できる！」
という方法なないのが実際のところなのですが、それでも、他の受講者さんの意見も聞きながら、結局は、
「空室対策と同じで考えられる選択肢を一つ一つ実行しながらつぶしていく他ない。」
ということかと思います。
その過程で、入居者さんにも、
「大家さんはやれるだけのことをこんなにも親身になって試してくれた。」
と、長期入居につながる可能性が大いにあります。
猫以外でも、賃貸物件では、虫やハトの害などが発生する可能性がありますので、同じように大家さんの行動力が試される場面です。
Ｈさんの体験談発表の後、現役不動産会社を経営されているＥ社長にバトンタッチ。
Ｅさんは、独立される前、ある不動産会社の空室率を６％から１．５％にしてしまった凄腕の方です。
しかも、その時の管理戸数が４０００戸だったというのですから驚きです。
４００戸ではなく、その１０倍の４０００戸です。
１．５％というと、ほとんど入退去時の入居者入れ替え時ぐらいしか空室が発生していない、というような数字です。
これは驚異的です。
というのも、どんなにがんばっても、退去がでて、１週間ほどは修繕で空室になってしまいますよね。
ですので、実質の空室期間はほぼ０に近い、といっても過言ではない、というのがこの空室率１．５％という数字なのです。
ただ、何か特別なことをしてこの数字を達成したのか？というと、決してそうではありません。
Ｅさん曰く、「当たり前のことを当たり前に愚直に実行した結果」ということなのです。
Ｅさんに言わせれば、空室が決まらない原因は小手先のテクニック（飛び道具の利用）にあるのではなく、もっと本質的なことにあるというのです。
誤解のないように補足すれば、それらのテクニックは、もちろん、
やらないよりやった方がいいこと
ではあるけれど、それ以前の前提ともなる空室対策ができていないと、本質的な問題解決にはならない、ということでした。
では、空室対策とは何か？
それは、主に下記の５つです。
１．賃貸条件が市場のニーズにマッチしているかを考えること
２．物件の価値が市場ニーズにマッチしているかを考えること
３．客付を真剣に行っているか考えること
４．空室になってしまう理由を考えること
５．物件の資産価値を高められているか（ブランディングできているか）を考えること
確かに当たり前のことと言われればそれまでです。
ただ、実際にその基本をどこまで実行できているかというのが問題です。
また、それが、独りよがりのものではなく、客観的なものであるかどうか、と考えることが大切だというメッセージがビシビシ伝わってくる講義でした。
例えば、賃貸条件の市場へのマッチ、というところについても、私自身も空室を抱える大家ですが、どうしても、自分の物件になると贔屓目に考えてしまいがちです。
「いや、自分の物件は真南向きだ。ライバル物件は南南東向きだから、自分の物件の方が１０００円は高くても勝てるはずだ！！」
と考えているとしても、不動産仲介会社からしたら、
「そんなもの、真南向きでも南南東向きでも同じです。それだったら１０００円でも安い方が決まります！」
ということなのですね。
それを、ストレートに伝えてくれただけでも、今回の講演を聞いたメリットというものです。
同じように、
「不動産業界の、しかも、営業の実践者からのメッセージが聞けたのが本当に役に立った！」」
という感想をいただきました！
Ｅ社長、不動産業界の本音をここまで分かりやすく、かつ、心に響くメッセージとして伝えていただき、本当にありがとうございます！
前回、アパートやマンション投資と相性の良いものとして、コインパーキング経営やコンテナボックスへの投資をご紹介しましたが、このコインランドリー投資も複合投資として、不動産投資と非常に相性がいいものと考えています。
不動産投資は借り入れをして、大きなレバレッジを利用しながら収益を上げますが、コインランドリー投資はそこまで大きなレバレッジを使わずに経営できることが大きなメリットと感じました。
また、不動産投資のための種銭を作るための手段として、これは使えるのでは！？と思っています。
実際、
「これは使える！」
とその場でこの本を注文された方もいました。
また、今月は特別に２冊目もご紹介。
2冊目は、三橋さんの「中国との貿易をやめても、まったく日本は困らない!──中国経済の真実」です。
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恥ずかしい話、不動産投資については詳しくなってきましたが、経済の話についてはからっきしダメだと思っています。
ですので、読みやすい経済に関する本はできるだけ目を通すように心がけています。
こちらは、特に中国との関係についてだけ書かれたものではなく、経済成長の在り方や日本経済の現状について詳しく書かれています。
ご紹介しようと思ったのは、ＧＤＰについて、一度考えていただきたい、と思ったからです。
コスト削減のため、にＤＩＹする、というのが大家さんの間では流行っています。
もちろん、私も時々自分でできることは自分でやっているのですが、不動産賃貸というのは、いろいろな作業を外注化できる業界です。
こと、ＧＤＰという切り口で考えると、自分で全てやってしまうとなんら経済成長に寄与できません。
ＧＤＰというが、モノやサービスの生産の合計、であるためです。
リフォームやクリーニングを外注する、というのも、また、土地にアパートを新築する、というのも、リフォーム会社や建築会社の売上になります。
コスト削減はもちろん大切なことですが、自分の時間を確保できるのが外注のいいところ。
また、時間を削減できたことで、さらなる資産の拡大を目指す、というのも不動産経営の醍醐味かもしれません。
そんなことを考えるきっかけにしていただけたらという思いでご紹介いたしました。
ぜひぜひご一読くださいね〜。
| 第３4回 浦安大家塾 受講者の声 |
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