浦安大家塾

今回は、

〜法人設立からその運用法〜
法人を活用した不動産投資法を研究しよう！

というテーマで開催しました。

	「前から法人設立には興味があったけど、実際どうなの？」
	「法人作ってみたけど、どう使えばいいの？」
	「法人で不動産投資するメリットって何？」
	「どの大家さんもどうして法人を作っていくの？」

今回のテーマは、前々から扱ってみたかった、「法人によるアパート経営。

「法人化」と聞くと、真っ先に思い浮かべるのは節税、ではないでしょうか。

実際、不動産・法人というキーワードでひっかかってくる書籍を片っ端から読んでみたのですが、そのどれもが「節税」に関するもので、法人を利用した融資の受け方や物件購入の仕方などに触れられているものがありません。

しかし、資産拡大期にある大家さんの関心は、節税よりも、むしろ、物件の増やし方にあります。

今回は、節税はもちろんですが、それだけにとどまらず、法人形態を利用した不動産投資について、じっくり３時間強、みんなで勉強しました。


まずは、体験談ということで、２年少し前に設立した法人による不動産投資談をお話ししました。

私もこのときは、作ったばかりの法人でしたので、実績はもちろん０。

いろいろな銀行に、

「２期分の決算書ができてから・・・。」

と断られながらも、その年の後半には物件購入資金が借りられたという体験談を発表させていただきました。

それまで個人で８期経過していたことや、比較的担保価値の高い新築計画を持ち込めたことが、実績のない法人で借り入れることができたポイントと思います。


ただ、私のケースが特殊ケースかというと、そうではありません。

その後続いて発表いただいた、（ペンネーム）アユカワさんも作ったばかりの実績０の法人での借り入れを実現されています。

都内に築浅物件を法人融資を受けて購入した話をされたのですが、特に印象的だったのは、今後の法人での資金借り入れを用意にするため、「増資」をされたというエピソード。

銀行から好評化してもらうためには、財務体質を強化することが一番の近道です。


そこで、もっとも評価されるポイントである、バランスシートの「資本の部」を増資により劇的に改善されたのでした。

また、このような財務体質の強化を、複数の税理士さんにセカンドオピニオン、サードオピニオンを取りながら実行されたというお話にも、会場中が、

「おお、スゴい！」

という雰囲気になりました。


第二部は、多くの企業経営者とのつながりを持つ、保険の川名さんに登壇いただきました。

川名さんは保険の代理店をされているのですが、その傍ら、経営者のお客様の悩みの解決・アドバイスをされています。

経営者の悩みの一つが「決算対策」。

決算書をキレイにしておかないと、銀行からお金が借りれず、行き詰ってしまいますよね。

そう、これは法人を利用したアパート経営にもそのまま通じることですので、お話しいただいた、というわけです。


今回、最も盛り上がったパートと言っても過言ではないのかもしれません。


銀行が「金融検査マニュアル」に沿って融資しているという話から、何の手間もなく、対銀行対策として決算書をキレイに見せる方法などをお話しいただきました。

これ、正直使えると思います。

法人を既に持たれている方で、

「大家塾から帰宅して、すぐに自分の決算書を眺めてみました！」

という方もいらっしゃいました。

そして第三部はいよいよ税理士さんの登場。

今回は、益本公認会計士事務所の益本先生にお越しいただきました。

益本先生には、「法人化」定番のトピックである法人化の種類や個人と法人との税率の違いについてお話しいただいた他、事前にみなさんに募集しておいた「法人化に関し知りたいこと」について回答いただきました！

中でも質問が集中していたのが、個人から法人へ物件を移す際の価格設定の仕方やその方法。

法人でいきなり大きな融資を受けて物件購入ができないとしても、個人で保有している小規模物件なら、移管もしやすいというもの。

特に、返済の終わった戸建や区分などであれば、それほどの移管コストをかけることなく法人に移せます。

そうすれば売上は法人にあがっていくので、毎月法人の実績を積み上げられるということです。

その他、益本先生には税理士業界の裏話をいくつもしていただき、和やかな雰囲気で第三部も進みました。


終わってみると、３時間でも全然時間が足りないという感じで、受講者のみなさんからも続編の声をいただきました。


今回、設立からその応用まで、と内容がかなり広範囲にわたり過ぎていたなと反省しています。

そこで、次回、初級編・中級編・上級編・・・みたいな感じで難易度ごとに開催するというのはどうかなと現在企画中です。


内容が詰まりましたらまたご案内できるかと思いますので、楽しみにお待ちくださいね〜。

	第３５回　浦安大家塾　受講者の声