浦安大家塾

今回は、２部構成で、
第一部
銀行融資を攻略しよう！＜借換編＞

第二部
知らないでは済まされない損保の知識！
押さえておくべき損保の知識！を徹底解説！


という2本立てで開催しました。

	「銀行との関係作りがイマイチ・・・」
	「うまく融資交渉が進まない・・・」
	「いい物件がでてこないけど、今の時期、何をすべきだろうか・・・」
	「今加入している損保で本当に大丈夫かな・・・」

という疑問点等がかなり解決できた回になったのではないかと思います。

第一部は、この大家塾でも数回ご登壇いただいている川名さんにお話いただきました。

今回のテーマは、損害保険。

損保に関して、大家さんが知っておいた方が絶対に得、逆に知らないでいると損するお話をしていただきました。

同じ保険、同じ保険会社で加入しているとしても、誰から加入するかで保険がおりるおりないが変わってくるのが保険という世界。

損保ではよく言われていることかもしれませんが、実は、生命保険でも同じことがあるという具体例を赤裸々に語っていただきました。

また、損保では、いろいろな特約を付帯するかどうかで保険のおり方が違うことや、また、同じ事故が発生したときでも、火災保険を使うのか、自動車保険を使うのかという具合に、ベストとなる保険の使い方があるのが分かりました。

確かに、保険って、加入するときは保険料のことぐらいしか考えないことが多いですよね。

また、物件を購入する際、融資してくれることの銀行から指定されることも多く、重荷に感じてしまうことも多々あります。

でも、保険は、万が一の時に備えるものなので、せっかく加入しているものが万が一の際に役に立たないものだったら意味がないです。

保険内容はもちろん、保険請求の仕方なども含めて、自分が加入している保険について、確認しないといけないことを痛感しました。

第二部は、銀行融資、それも、借り換えをテーマにしました。

私の方からは、

・賃貸経営の性質
⇒家賃はどんどん下落していくのに、減価償却費・借入金利という２大経費はどんどん減少していく。
⇒何も節税について考えないと「ゆで蛙」状態になって悲惨なことになってしまう。

・財務体質を強化すること（資産と負債のバランス）
⇒どこかのタイミングで資産性を意識しないと、融資が得られなくなってしまうこと。

・キャッシュフローだけでなく、本当の利益がどこにあるのかを考えること
⇒ローン期間を長くしただけの「見た目キャッシュリッチ」になったとしても意味がないこと。
⇒繰上返済や元金返済それ自体も有効なデッドグロス対策になること。

といった基本をまずはおさらいしました。

あわせて、現在取り組んでいる借換え案件について、未だ借換えが成功していないので、失敗談として現在進行形の報告をしました。

さらに後半は、Ｍさんにバトンタッチ。

Ｍさんは私とは違い、数か月にも及ぶ借換え交渉で、見事、金利を０％台後半の金利にまでもっていくことに成功されました！

当初の金利から比べると、ほぼ、１/４になっているというすごい話です（数年前にも一度金利引き下げ交渉に成功されています。）


結果として、借り換えにはならずに、他行から提示された条件で現在の金融機関に話したところ、金利が下がったという話なのですが、戦略的にそのような話にもっていったという過程がすさまじかったです。

TIBORの話や信用保証協会、さらには、「おお、そう来たか・・・。」と思わず唸ってしまった都銀を自分の取引銀行にしてしまう方法など、私も即マネしてみたいノウハウがたくさん聞けました。

こういった話って、一般に書籍販売されている本には書かれていないノウハウなので、本当に貴重です。

Ｍさん、体験談発表、ありがとうございました！

今月の一冊のコーナーでは、今月は、「中小企業のための融資判断の手引き 」をご紹介しました。

融資担当者向けに書かれた実務書なので、巷で大家さん向けに書かれている本とは違い、面白みがありません。

しかし、稟議書の書き方や与信判断の仕方などが書かれているので、これを知っておくと、銀行担当者との交渉時に有利になりそうに思ったので、ご紹介しました。

大家塾に参加してくれているＴさんから紹介された本なのですが、実際にＴさんの取引銀行ではこの本で紹介されている書類がその金融機関のフォーマーットにもなっているということで、本当に銀行実務の現場で活用されているもののようでした。

こういった情報も貴重ですね。

ぜひ、一度は手に取ってご覧いただきたい内容です。

	第３８回　浦安大家塾　受講者の声
	■知らないと損することばかり、といことを再確認しました！　（浦安市　Ｈ．Ｍ　様） 保険についていろいろ教えていただきありがとうございました。 知らないと損をしたり（定款を熟知するのは無理なので）、保険屋さんと長く付き合う等、いろいろ勉強できました。 地震によりアパートで死者が出た時は、大家の責任か？　保険は？等、 知りたい事も調べて頂けるという事で報告期待しています。 また、銀行との接触方法のノウハウを数多く教えていただきました。 銀行との接触は、やはり個人の信用（取引年数、預金等）が大切だと思いました。 これからも勉強を続け、アパートも信用できるようにブラッシュアップしていきたいと思います。 保証協会の融資や取扱い銀行を考えたいと思います。
	■信用保証協会をつけて１００万円ぐらい融資を受けようと思っています！（足立区　Ｔ．Ｈ　様） 自分が今かけている保険をもう一度見直して、担当者と話してみようと思いました。 保証協会をつけて、１００万円ぐらい融資を受けようとずっと思っているのですが、いいタイミングが来ない状態です。 特にリフォームの必要性も生じていないので、いいのかもしれないのですが…
	■分かりやすかったです！（世田谷区　Ｍ．Ｋ　様） 非常に役に立ちました！　融資の話、分かりやすかったです！
	■初参加。内容濃く、有意義でした！（立川市　Ｒ．Ａ　様） 初めての参加でしたが、内容濃く、有意義でした。 また参加させて頂きますので宜しくお願い致します。
	■情報盛り沢山で参考になりました！（新座市　Ｔ．Ａ　様） 火災保険や地震保険等の損保は、普段あまり考えずに契約していましたが、 内容をよく確認して、契約および利用すべき事が分りました。 （現在の保険の内容を確認してみます） また、金融機関につきましても、情報盛り沢山でとても参考になりました。
	■現役大家さんの話は生々しい・・・（浦安市　Ｙ．Ｔ　様） ・損保の話 何も知らずに保険に入ってることが分かりました。 事例を多く見てきている人を見付けて入らなければいけないと感じました。 ・融資の話 現役大家さんの話は生々しい・・・　すごく参考になりました。
	■非常にコアな内容！（杉並区　Ｔ．Ｋ　様） 非常にコアな内容で大変勉強になりました。
	■知らないことだらけで大変勉強になりました！（小平市　Ｔ．Ｎ　様） 第一部の保険の部分は、知らない事だらけで大変勉強になりました。 第二部の借り換え（金利引き下げ）のお話は法人での融資がやはり強いなと感じました。 今日はありがとうございました。
	■借り換えの話が大変勉強になった！（川崎市　Ｔ．Ｕ　様） 借り換えの話は大変勉強になりました。 今後に活かしていきたいです。
	■損した事も知らないで通り過ぎている事が多そうです！（川崎市　Ｔ．Ｎ　様） 保険契約の難しさを改めて知りました。 知らない方が悪いとはよく言われていますが、損した事も知らないで通り過ぎている事が多そうです。 借入は事前知識の蓄えが重要ですね。 努力を惜しまない事だと思いました。
	■銀行の借換えを検討します！（茅ケ崎市　Ｈ．Ｋ　様） 非常に勉強になりました。 ぜひ、銀行の借り換えを検討してみたいと思います。 本日はありがとうございました。
	■保険の話が面白いと思ったのは初めてです！（沼津市　Ｍ．Ｋ　様） 保険の話が面白いと思ったのは初めてです。 保険証券を読み直そうと思いました。
	■銀行融資の借換テクニック、基本的気構えが必要ですね！（市原市　Ｋ．Ａ　様） 保険の盲点、参考になりました。 銀行融資の借り換えテクニック、基本的気構えが必要だと感じた。
	■事業融資のかなり奥深い話でした！（東松山市　Ｍ．Ｔ　様） 融資の話は、不動産というより事業融資のかなり奥深い話で参考になりました。