浦安大家塾

今回は、

真夏の空室対策最前線！
〜閑散期の今だからこそできること＆リスクヘッジ策１０連発！

というテーマで開催しました。

	「本当に空室が決まらず、困っている・・・」
	「空室対策で何から手を付けていいか分からない・・・」
	「入居募集戦略を全面的に見直したい！」
	「何か他に空室対策でできることがないか、意見を聞きたい！」

という不安点などをある程度解消できた回になったかと思います。

今回は、Ｈさんの体験談発表でスタート！

老朽化物件の耐震化と各種裁判事例をご紹介いただいた後、大家の責任、さらには、ご自身の物件を新築に建て替えられた話をしていただきました。

大家業は、とても責任の重い仕事です。

入居者さんの命を預かっているので、重い責任があるのです。

巷で流行っているのは、ボロ物件を買い取り、表面上のお化粧的なリフォームをして貸し出す、という手法ですが、忘れてはならないのは、入居者さんの、

・安全性
・快適性

です。

これらを考えた上でのリフォーム、賃貸経営でないと、永続性がありません。

もちろん、不動産投資なので、収益性は大事です。

入居者の安全性と収益性、どちらがかけてもうまくいきませんが、万が一のことが発生した場合、その一発でアウトになってしまうような賃貸経営だけはしてはいけないなと再確認できた体験談発表でした。

続いて、今回のメイントピックの空室対策ですが、その前提を再確認するために、今月の一冊のコーナーで、「家賃を2割下げる方法 」を再度ご紹介しました。

この本、大家さんの必読書です。

お部屋探しされる方向け、また、賃貸物件に住んでいる方向けの本なのですが、どれもこれも、大家さんが知っておかないといけないことばかり書かれています。

何より、どんな気持ちや感情、実情でお部屋探しされているのかが生々しく分かるようになります。

周辺家賃相場の調べ方から、大家さんと家賃値下げ交渉する前には、それ相応の準備をしなければならない、というようなことまで書かれていて、非常に参考になります。

さらには、家賃交渉する際には入居者さんも腹をくくって交渉に臨まないといけないとして、「調停のやり方」マニュアルまでついています。

実際の調停書の書き方まで掲載されていますので、これは大家さんならだれでも知っておかねばならない内容です。

だまされたと思って、一度は読んでいただきたい本です。


今の時代、どんな物件を選んでも大差ない、携帯電話と同じだ、と言い切られていますが、これ、そのまま逆をいければいいという話です。

差別化、競争力、とは耳が痛くなるほど毎日聞く言葉ですが、結局、周りの物件と大差ないものを供給してしまっては、単なる価格競争に巻き込まれるだけなんですよね。

家賃はもちろん高くとれればいい。

しかしながら、家賃を高くするのであれば、それなりの価値を提供しなければならない。

さらには、それを客付してくれる仲介会社に伝えなければ、相手にされない物件になってしまう。。。

その意味で、空室対策以前の問題として、最低限、押さえていただきたい内容だったので、まずこれをご紹介することから今回はスタートしました。

続いて、本題に入っていったわけですが、空室対策といっても、無数に存在します。

それを１時間や２時間でお話しするのは、不可能なため、今回は、空室対策のうち、

・　問合わせを増やすこと！

について、その手段を一気にお伝えしました。

空室対策を、その種類ごとにカテゴリ分類すると、


・問合わせを増やす活動

・申込みを増やす活動

・成約率を高める活動

・入居継続率を高める活動

・予約待ちを作る活動


といったことになるはずです。


それぞれ、相互に関係してくることもありますが、まずは、自分がどんな効果を得たいかを目標にして取り組まないと、意味不明な結果になってしまいます。

例えば、空室にＰＯＰを貼ったり、エントランスにお花を飾ったりするのは、申込を増やすために効果的な対策の一つです。
（もちろん、内見案内した仲介会社が、成約させやすい物件と感じ、また別の方を紹介してくれやすくなる、というような効果もあります。）

しかし、まったく問合わせすらないのに、それを、

「内見が全然入らない。これは、現地の掃除がなってないからだ。また、ＰＯＰももっと視覚的に目立つものに変えよう・・・。」

と考えるのはおかしいのです。


問い合わせがないのなら、問合わせを増やす活動をしなければ、何も改善しないのですね。

はじめにまずは、これをお伝えし、そこから、問合わせを増やすためにできる対策を２０〜３０連発でお伝えしました。

後半は、空室対策のうち、入居継続率をＵＰさせる方法として、「駆けつけサービス」利用のすすめです。

例えば、入居者から、「窓ガラスが割られて空き巣に入られてしまった。修理してほしい。」という緊急通報が入ったとします。

こんなときに利用できるのが、この「駆けつけサービス」です。

もちろん、緊急対応してくれる業者さんと連携していれば問題ありません。

ところが、一次対応するにしても、出張費的な料金が発生してしまいますよね。

そんなときに、この駆けつけサービスは重宝するのです。

例えば、このようなケースの場合、現地に急行してくれ、割れたガラスを片付けて、段ボールなどでとりあえずの補修をしてくれたりを、なんと、無料で行ってくれるのです。

とにかく、入居者さん対応では、

・迅速に、早く

・連絡がつながること

が大切です。

管理会社がいるとしても、タイミングによっては、すぐに対応いただけないこともあります。

しかし、入居者さんは、すぐに対応してもらえないことが積み重なってしまうと、ストレスに感じ、転居されてしまう可能性が高まってしまうのです。


逆に、対応が早いと、ちょっとしたことは我慢してくれたりしますし、入居満足度が高まり、長期入居してくれる可能性が飛躍的に高まるのです。


この駆けつけサービスですが、大抵は、入居者さんが加入する、「家財保険」に自動付帯されていることがほとんどです。


ですので、まずできることは、

・不動産会社がどのような家財保険を入居時にすすめているか？

・その保険には駆けつけサービスは付帯されているか？

・その駆けつけサービスの連絡先はどこか？

を確認し、携帯電話にその連絡先を登録していくことです。


そうすることでいざというときに慌てず、一次対応ができるようになり、入居継続率を高められるということをお伝えしました。

最後は、問合わせを増やす方法として、高齢者市場に目を向けることをお伝えしました。

高齢者入居のためのサービスとして、見守りサービスがいろいろな会社から提供されるようになってきました。

孤独死などのリスクをカバーしてくれるようなこのようなサービスがあるからこそ、思い切って高齢者でも受け入れられる、というものです。


ところが、大家さんの気持ちとしては、

「リスクをカバーできることは分かったから、じゃあ、高齢者からの問い合わせを増やす方法を教えてよ。」

というものです。


これについては、大家さんが不動産会社に営業して回ることをご提案しました。

というのも、実際に不動産会社の窓口に、高齢者がお部屋探しに訪問しても、不動産会社はお断りしてしまうことがほとんどだからです。

実際に高齢者を受け入れてもらえる物件というのは、少ないため、面倒くさいことに関わりたくない不動産会社はその場で断ってしまうのですね。


だとしたら、高齢者を受け入れられる準備のある物件ですよ、ということであらかじめ大家さんが営業して回れば、物件の認知度は高くなるはずなのです。


「ちょっと待てよ。目の前にいる高齢者、確かあの物件だったら積極的に受け入れてもらえるよな。だったら、あの大家さんに紹介してしまったら契約までスムーズで、この人から手数料が稼げるかも。」

という思考にさせてしまえばしめたもの。


高齢者の受け入れということでは一人勝ちできるようになる可能性もある、という話をみなさんとで共有しました。


今回ご紹介した見守りサービスは、月々わずか１５００円で利用できる、というもの。

もちろん、リスクを１００％取り除くことはできませんが、ある程度のリスクをカバーすることができるようになります。


その上で、空室を埋めることができれば、入居者さんとも、不動産会社ともお互いWin-Winの関係を作ることができます。

お部屋探して困っている高齢者を助けることにもなるので、社会貢献のもなりますしね。


そんな話も含め、約３時間の長丁場でしたが、

「年に１〜２回は、このような形の空室対策勉強会を行ってほしいです！モチベーションＵＰになります。」

という声もいただきました。


確かに、大家業は孤独で、しかも、空室対策ほど地味なものはありません。

ですが、空室は経営にダイレクトに影響してきますので、定期的に空室対策をみなさんで共有し続けたいなと思いました。


自分の経営の励みにもなりますしね。


次回の大家塾は、9/10の予定です〜。

	第４３回　浦安大家塾　受講者の声
	■教えて貰った事の８０％は知らない事でした！　（江戸川区　Ｎ．Ｍ　様） 良い抗議をどうもありがとうございました。 大家さんセミナーを受けたのは２年ぶりぐらいでしたが、 随分と状況が変化しているなと痛感しました。 今日、教えて頂いたことは８０％以上知らないことばかりで、とても勉強になりました。 やはりコツコツと勉強を続けていかなくてはいけないと思いました。
	■物件倒壊時や、建築確認の話が非常に役に立ちました！　（千葉県浦安市　Ｈ．Ｍ　様） 大地震で物件倒壊時、入居者死傷についてのテーマは、 現在築４０年の物件を所有している私にとっては非常に役に立ちました。 当時の建築確認、完成検査書の所在を確認急ごうと思います。 耐震診断も棚上げしていましたが、行う事としたいと思います。 中古物件を検討する際にも建築確認、検査書の存在の確認を十分気を付けたいと思います。 大家と不動産屋の関係、ポータルサイト等、効果的な依頼方法等も、 系統的に勉強になりました。
	■ガツンときました！（千葉県市川市　Ｔ．Ｍ　様） 客付けの優先順位とは？　ガツンときました。 営業担当との関係も一歩引いて考えたいと思います。
	■入居募集の間口が多様化していると感じた！（埼玉県東松山市　M．Ｔ　様） 入居募集の間口が多様化していると実感しました。 できる限り試してみたく思いました。 高齢者を取りまく賃貸状況、取り組みが理解できました。
	■やれる事は全部やる！という意識になった！（千葉県船橋市　Ｍ．Ｏ　様） ・駆け足の説明であったが、知っているが実践していないことが多く、 　可能性が０でない以上、やれることは全てする！という意識になった。 　さっそく１つでも試してみたい。 ・谷本さんの説明は非常に分りやすかったです。 ・次回は「戸建賃貸の規格事例」があれば、今後のヒントになるかなぁと思いました。
	■思い出す機会になりました！（世田谷区　Ｍ．Ｋ　様） 空室対策の復習になりました。 物件のポータルサイトの確認から始めていこうと思います。 後、地震対策の話で確認済証と検査済証の確認もしていなかったので 再度チェックする点を思い出す機会になりました。

■入居者と大家の多様化が広がっていると感じました！（墨田区　Ｈ．Ｍ　様） ・今回内容が濃くてとてもよかったです 　現在数年前に比べ、 　入居者の方の部屋を探す方法が恐ろしく多様化している事を再確認しました 　その入居者の方の多様化に、 　大家が対抗するやり方も同じように広がっていていると思います 　次回空室が出た際には、いろいろ試してみたいと思います ・原状の錦糸町及び押上の物件はいわゆる「キメ物件」であると思っているので、 　不動産会社同士競わせることで、 　不動産会社は「退去日」及び「内装完了日」に２回は物件に来てもらうように誘導している。 ・本日話しを聞いて、また時間をいただければ、以下についてご報告したいと思います。 �@自己使用したい為に現在の入居者の方への円満退去。 �A少額訴訟　原告/来週裁判　判決後もし支払いがない場合「差押え」 �B入居者から更新時に家賃の値下げ交渉での対策。 �C次の入居者を退去する前から捜す方法。 �D不動産会社の営業マンにいかにファンになってもらうか。 ・本日浦安で花火大会　時間の変更ありがとうございました！

	■総集編のような内容で、忘れていた部分を振り返れた！（大田区　Ｍ．Ｏ　様） 今まで教えていただいたことの総集編のような内容で、 忘れていた部分を振り返ることができました。 地震の話も、とても参考になりました。 ありがとうございました。

	■地道に歩む事が重要！（神奈川県川崎市　Ｔ．Ｎ　様） 空室が埋まらず、てこずっています。 この２〜３年からの傾向です。 初心に戻り、地道に歩むことが重要と考えさせられました。 大地震東海の話、よくまとめられた話で、大変参考になりました。

	■情報が公開されているかなど確認します！（中野区　Ｋ．Ｔ　様） 空室をうめるのに苦労しています。 内見すれば決まると思ってもらっていますが、 不動産屋さんも内見させるのに苦労しています。 情報はしっかり公開されているのかなど、 再度しっかり実施してみたいと思います。