浦安大家塾

今回は、

大暴露！融資戦略２０１７’
地銀・信金etcにヒアリングして分かったこと

というテーマで開催しました。

	「融資に関する最新情報が知りたい！」
	「新規だけじゃなく、借り換えに興味がある！」
	「どうやったら取引銀行を増やせるのか知りたい！」
	「他の大家さんの融資獲得法を知りたい！」

といったことをテーマとして取り上げました。

「融資」というと、不動産投資家にとって、もっとも関心の高いテーマといえます。

実際、今回の大家塾、告知して数日で満席になってしまい、キャンセル待ちがでたほどです。

特に今回、単なる一方的なセミナーというわけではなく、

「融資に関する公開ヒアリング」

ということで、融資の最前線で活躍する某有名地銀さんの本支店長Ａさんにお越しいただき、不動産投資家であれば聞きたいと思われるような質問・回答を繰り広げると告知していたため、なおさら注目度の高い回になったかと思います。

今回、Ａさんのお話を聞いて思ったことは、


・銀行担当者の裁量って、以外に大きい！？

・担当者に、「この融資に取り組んでやる！」と思いこませることができれば勝ち！？

・銀行を味方につけるためにも、日々、属性の向上に努めるべき！


ということです。


不動産投資では、金利はもちろんなのですが、融資期間がもっとも重要になってきます。（融資金額ももちろん大切ですが、その融資額も借入期間によって左右されます。）

いくら利回りが高くても、短い借入期間では、返済額が大きくなってしまい、キャッシュフローが残らずに、実質的にお断りになってしまう、というものです。

耐用年数の壁、という言い方もされるようです。

確かに、木造アパートの耐用年数は22年ですので、例えば、築１５年の物件だと、７年ほどの借入期間しかとれない、という銀行がほとんどです。


しかしながら、今回のＡさんの話では、あくまで原則の話なので、実際には、耐用年数超えの融資も可能だし、あくまで個別の問題、ケースバイケースの問題だ、ということでした。


確かに、成功される大家さんは、どなたも、耐用年数超えの融資をしてもらっているという方も多いです。


確かに、信用棄損になる、という危険性はありますが、それでも、誰から見ても良いと思える物件だったら、１年でも長く借りて、返済の負担を軽くしようとするのが当然です。


それが、属性を高めることで、また、担当者が、「この融資案件を通して見せる！」という気持ちがあればあるほど、例外的な条件がどんどん引き出していけるのかなとも感じました。


よく例に出されることですが、同じ、フルローンといっても、

自己資金がまったく０でのフルローンは、

「こいつ、お金がないからフルローン希望って言ってるのか・・・。」

と思われてしまうだけですが、豊富な自己資金が背景にある方のフルローンは、

「出そうと思えば自己資金を出せるけど、どれだけ融資が組めるかを確かめたい。」

と受取られ、結果的にフルローンが実現できる、というもので、前者と後者とは性質がまったく異なっています。


そのような意味で、属性は、とにかく高めていく必要があるなと痛感しました。

さて、今月の一冊のコーナーでは、今回は、「最速で億を稼ぐ! 不動産投資[成功の原理原則] 」「CF不動産投資〜家賃収入1億円 キャッシュフロー1000万円を突破した人の次なる戦略とは?〜 」という２冊の本をご紹介しました。

ともに、規模的には、メガ大家、といったレベルではなく、まさしく、「ギガ」大家。

規模を拡大していくためにはどうすべきか？どうあるべきか？

といった本質的なことが書かれています。

特に、売却の戦略や、再生物件への取り組み方などが、私には非常に参考になりました。

既にある程度のステージにある方も、また、これからスタートという方でも、非常に参考になり、また、刺激になる本ですので、ぜひご覧いただきたいと思います。

不動産投資本って、自分が置かれたステージによって、使える箇所や感じ方がまるで違うものになりますよね。

まあ、それを言ってしまえば、あらゆる本がそうなのかもしれませんが・・・。

いい本は、自分の「次世代に残したい本」棚に入れてストックしていきます！

今回の２冊、ぜひご一読ください。（＾＾

	第４６回　浦安大家塾　受講者の声
	■それぞれの専門の方の話しが聞けて参考になりました！　（千葉県印西市　Ｙ．Ｋ　様） 谷本さん 本の紹介、参考になりました。 大川さん 融資編。いろいろな角度で話して頂き、参考になりました。 豊竹さん 直接銀行の方からの話を聞かせて頂き、参考になりました。
	■借換えをトライしようと思いました！　（千葉県市川市　Ｋ．Ｋ　様） 非常に参考になりました。 借換えのトライをしようという気持ちになりました。
	■融資は個別案件性が高いと実感しました！（千葉県松戸市　Ｍ．T　様） 融資は個人の資産、属性を背景とした、個別案件性が強いことを改めて実感しました。
	■生の声が参考になった！（港区　Ｍ．K　様） 本日は生の声を教えていただき、ありがとうございます。 大変参考になりました。
	■具体的な内容が多く、有意義でした！（千葉県船橋市　Ｙ．Ｙ　様） 属性チェックや購入検討表など具体的な内容が多く、大変有意義でした。 法人関係の話が更にあると、よりありがたいです。（１法人１物件スキームなど）
	■審査の内容など、融資担当の方から聞けて勉強になった！（世田谷区　Ｍ．Ｋ　様） 融資担当の方から審査の内容、どういった視点から融資を考えているかといった話が聞けました。 今後の物件購入に非常に勉強になりました。 ありがとうございました。
	■普段は聞けない話が聞けた！（東京都小平市　Ｔ．Ｎ　様） 普段は聞けないお話が聞けてとても参考になりました。 ありがとうございました。
	■具体的で詳しいセミナーで分りやすかった！（文京区　Ｍ．Ｔ　様） 具体的で詳しいセミナーで大変わかりやすかったです。 ありがとうございました。
	■今後の融資戦略の参考になりました！（埼玉県所沢市　Ｅ．Ｓ　様） 今回は大変有意義なお話しをありがとうございました。 今後の融資戦略の参考となりました。
	■系統的な抗議で資料などで分り易かった！（千葉県浦安市　Ｈ．Ｍ　様） いつもありがとうございます。 銀行について系統的に講義頂き、よく理解できました。 属性の点数のつけ方、審査資料例を提示頂き、よくわかりました。 某地方銀行の方の説明も実際かよくわかりました。 団体信用生命保険を使える可能性は銀行による事もわかり、為になりました。 カードも整理するように致します。 現在建て替えや小物件案件を考えておりますので、大変勉強になりました。