浦安大家塾

今回は、

家賃滞納なんて怖くない！？
リスクを制して、順風満帆賃貸経営！

というテーマで開催しました。

	「保証会社に加入だけさせていたら大丈夫なのかな・・・」
	「民法改正を受けて、賃貸業界がどうなるのか不安・・・」
	「積極的にリスクをとって、物件購入に活用したい！」
	「保証会社の仕組みをもう一度勉強したい！」

という疑問点や不安点にある程度こたえられた回になったのではないかと思います。

第一部は、定期借家契約と連帯保証人、および債務保証会社との関係について勉強しました。

具体的には、

・家賃滞納があった場合の公的機関を利用した対処方法とは？

・保証会社利用の正しい知識と利用方法とは？

・保証会社と連帯保証人の違いとは？

・定期借家契約をした場合の正しい保証委託活用法とは？

・保証会社加入しても家賃保証されない注意点とは？

といった内容です。

よく、

「保証会社さえつけておけば、家賃をとりっぱぐれることもないから安心だ。仮に不良入居者でも、保証会社が立退きまでやってくれるもんね。」

ということを言われる方がいますが、これだけだと片手落ち。

というか、これだけの認識だと危険と言わざるを得ません。

なぜなら、

・保証会社にはそれぞれ独自のプランがあり、訴訟費用や残置物撤去費用などが保証されない会社もある！

からです。

また、保証会社が保証してくれるのは、あくまで「家賃債務」についてです。

ですので、保証会社との契約は、「家賃債務保証」となっているのですが、これがなかなかの食わせ者。


家賃を滞納される方は、やっぱり生活上のトラブルを起こされる方も多いですよね。

このようなトラブルに関する損害というものが、実は、「家賃債務保証」の範囲ではないのですね。（もちろん、保証会社のオプションで保証されるケースはありますが。）

例えば、

・自殺等
・ペット不可物件でペット飼育
・クレーマー
・隣人トラブル
・漏水、火事

といったことが原因で損害が発生しても、それらは、保証会社からは一切保証されないのです。

このようなことを知っていくと、

「不動産会社が利用している保証会社の保証内容を押さえておかなければならない！」

となりますよね。

そう、その通りなのです。

我々大家は、不動産会社がどのような保証会社・プランを使っているかは普通、知り得ません。

「保証会社の審査が通ったので、これで入居させてもいいですよね？」

ぐらいしか、お聞きにならないのではないでしょうか。


でも、ここまで勉強していれば、どのような保証会社のどのような保証内容なのかをヒアリングすることができるようになります。

不動産会社は、債務保証会社の代理店になっていて、その保証を利用すれば、当然代理店フィーが入ってきます。


そのため、悪い不動産会社になると、保証内容どうこうというよりも、審査に通りやすく、かつ、手数料の多い保証を利用しようとします。

そう考えると、大家さん自身も、一度は依頼している不動産会社の保証サービス内容を把握しておく必要があると言えます。

続いて第２部は、アーク株式会社の佐藤さんに、

・家賃債務会社の審査実務
・未納督促現場のドロドロした裏側
・話題の民法改正による賃貸経営の注意点

などをお話いただきました。

１２０年ぶりに見直され、３年以内に施行が予定される民法改正案のうち、賃貸業界に関わる主な部分は、

（１）　敷金返還・原状回復の問題
（２）　連帯保証人の問題

です。

従来のやり方では通用しなくなると言われています。

特に大きいのが、連帯保証契約には極度額の定めが必要になったことと、事業用の保証契約で賃借人に情報提供義務化されたことです。

このうち、極度額の定めが必要になったこと、というのは、保証人が賃借人の債務を保証する限度額を決めるという程度のものなので、単に金額を記載すればいいだけ、ということがいえます。

２年分の家賃相当分とすることもできますし、極端な話、１億円と書くこともできる、という話です。

困るのが、次の、保証契約で、賃借人が保証人に適切な情報提供をしないと、保証債務を保証人が取り消すことができるようになってしまうことです。

つまり、滞納などが発生した際、保証人が、「入居契約時に、賃借人が家賃払えなくなるような属性だって、知らなかったので、もう保証できない。保証は取り消してもらいますね。」

として、勝手に保証を打ち切ることができるようになってしまうことになります。

まだ、今のところは事業用の契約だけに限られるのでいいようなものの、やがて、事業用でないものについてもこれが適用されるようになってしまうと、かなり危険です。

そのため、今後は、保証人に対しても十分な説明をしないと、かなりのリスクが発生してしまうことになります。


賃貸経営では、「知っていない」と命取りになることが往々にしてあります。

そのような意味で日々勉強、日々経験だと言えますよね。


物件を増やすことだけを考えるのではなく、守りの部分であるこのような運営に関するノウハウもバランスよく勉強していきましょう！

「今月の一冊」のコーナーでは、小嶌大介 さんの「50万円の元手を月収50万円に変える不動産投資法 」をご紹介しました。

小嶌さんは、自ら、「自分は、低属性の社畜だった。」と語っています。

でも、低属性なら低属性なりのやり方があるとばかりに、小規模物件をセルフリフォームしながら物件を買い進め、今では一般物件５０戸、シェアハウス５０戸もの規模の大家さんになられた、ということでした。

私、個人的にこのような規模拡大のやり方、激しく同調してしまいます。

というのも、私自身も中古ボロ戸建のシェアハウス、かつ、自分もそこに住みこんでの運営という物件から不動産投資をスタートさせ、やはり、小規模物件から今の規模にコツコツ時間をかけながら進んできためです。

今回も、「今資産０の状態になったら、何から始めるか？」というトピックをお話させていただいたのですが、やはり、小規模・定額物件購入からスタートするとお話させていただきました。

また、小嶌さんがおっしゃるように、まずは死にもの狂いで軍資金を貯めると思います。（私は、どんな投資するにも、最低５００万円必要と考えています。）

小嶌さんの書かれているフレーズでは、「土下座してでもお金を集める」というのが非常に印象的でした！

どのような規模の大家さんでも役に立つ内容満載ですので、ぜひぜひご一読くださいね〜。


　　

	第53回 　　 浦安大家塾　受講者の声
	■アパート大家初心者の私でも講師の方々の説明がわかりやすかったです！ 　　 （東京都江戸川区　Ｎ．Ｏ　様） 　　 アパート大家初心者の私に、講師の方々の説明がとてもわかりやすかったです。 　　 生活困窮者支援制度・保証会社の審査方法・民法改正など、 　　 普段気にしていなかった保証会社の保証内容、タイムリーな民法改正の情報など 　　 参考になりました。　ありがとうございました。
	■賃貸経営を行う上で非常に大切な内容を学びました！ 　　 （埼玉県志木市　Ｉ．Ｈ　様） 　　 今回のテーマを通じて思った事は、賃貸経営はリスクを回避するだけではなく、リスクに対する 　　 対応能力を持つ事が大切であると認識しました。　自分の物件では「保証会社必須」としていましたが 　　 契約内容や約款等には内容を確認しておりませんでした。　今後は保証内容を確認して契約を行って 　　 いきたいと思います。　　ややマニアックな内容でしたが、賃貸経営を行う上で非常に大切な内容を 　　 学びました。　毎回充実した内容をありがとうございます。　次回の節税についてもぜひ参加させて 　　 いただきたく存じます。　本当にありがとうございました。
	■今一度契約内容を見直したいと思った！ 　　 （千県県船橋市　Ｏ．Ｍ　様） 　　 地味なテーマではあるが、資産拡大と共に空室対策、家賃滞納対策は立ち止まり考えなければいけないテーマ。 　　 契約更新の時期が迫っており、今一度契約内容を見直したいと思った。
	■毎回新たな情報を得ることが出来て勉強になります！ 　　 （埼玉県新座市　Ａ．Ｍ　様） 　　 毎回新たな情報を得ることが出来て勉強になります。 　　 今回は滞納者に対する住宅確保給付金、生活困窮者自立支援制度等は情報としてなかったので勉強になりました。 　　 保証会社に関しても詳細を知ることが出来ました。今後の賃貸経営に生かしていきたいと思います。
	■民法改正の施行に向けて準備をしていく重要性を感じました！ 　　 （埼玉県新座市　Ａ．Ｔ　様） 　　 保証会社が入っていれば連帯保証人は不要と考えていましたが認識が変わりました。 　　 また、民法改正の施行に向けて、今から正しい知識をしっかりと身につけ準備していく重要性を痛感しました。 　　 ありがとうございました。
	■家賃保証契約内容確認もしっかり行うべきだと認識いたしました！ 　　 （埼玉県県志木市　Ｏ．Ｙ　様） 　　 これまでリスクの担保として家賃保証の契約があることだけで安心していましたが 　　 これを機会に家賃保証契約の内容、また定期借家契約の再契約の際の家賃保証契約内容確認もしっかり行うべきだと認識いたしました。
	■リスクはコントロールできるものであると不安は少なくなりました！ 　　 （東京都調布市　Ｋ．Ｋ　様） 　　 生活困窮者自立支援制度とか住宅確保給付金とか色んな制度があるんですね。　すぐに調べてみたいです。 　　 リスクについて、コントロールできるものであると、情報がたくさん出回っていて不安は少なくなりました。 　　 強制執行も何度か経験しましたがお部屋を見つけられない人たちへの道がもっとつくられると良いですね。　ありがとうございました。
	■非常に内容が濃く勉強になりました！ 　　 （東京都江東区市　T．T　様） 　　 非常に内容が濃く勉強になりました。 　　 機会がありましたらまた参加したいです。　ありがとうございました。
	■民法改正に関する問題点に関して大変勉強になりました！ 　　 （埼玉県県志木市　I．Y　様） 　　 民法改正に関する問題点は認識できていなかったので大変勉強になりました。
	■少子高齢化でますます厳しくなっていくので、よく研究して経営していくことが必要だと思いました！ 　　 （千葉県船橋市　A．T　様） 　　 いつも楽しみにしています。こんっかいの新しい内容はとても重要なことであり知ることができ良かったです。 　　 少子高齢化でますます厳しくなっていくので、よく研究し経営していくことが必要だと思います。 　　 とても濃い内容でためになりました。 　　 定期借家にしたくても手間がかかるため扱ってくれない不動産会社が多いので困り、 　　 仕方なく普通借家で契約しました。（大宮にはありません）増えてほしいです。 　　 ありがとうございました。