浦安大家塾

今回は、「銀行融資」と「新しい空室対策」の２部構成。

第一部
少額訴訟の実態とその裏側とは？

第二部
某地銀元支店長との覆面座談会！

第三部
遊休地活用？空室対策？新時代の「日極」パーキングとは？

というテーマで開催しました。

	「融資してくれる銀行をなかなか開拓できない・・・」
	「今の融資事情って、正直どうなの？」
	「金融機関とのパイプを作りたい！」
	「アパートにムダな空きスペースがあるけど使い方が分からない・・・」

という疑問点等を解消できた会になったかと思います！


今回は、浦安大家塾で出会った方たちが、共著で本を出版されたとのことで、急きょ、この浦安大家塾で、「著者」さんによる、「今月の一冊」の紹介コーナーを作りました！

タイトルは、「不動産投資でハッピーリタイアした元サラリーマンたちのリアルな話」です。



著者は、玉崎孝幸さん、hiro田中さん、アユカワタカヲさん、桜木大洋さんの４名。

今回は、そのお一人の、hiro田中さんにお越しいただき、著者さんより直接本の紹介をしていただいたのです。

このhiro田中さんは、通常の賃貸だけではなく、民泊や貸会議室運営でも収益をあげているスゴ腕大家さん。

関西弁の明るいノリで、本を出すに至った経緯など、熱く語っていただきました！

この著者さん達４人は、みなさん、会社員をリタイヤされています。

投資手法もみなさん違うのですが、それぞれ、楽しそうにリタイヤを語っているのが、とっても印象的です。

みなさん、「どうだ、これが俺の不動産投資だ！」的な感じではなく、あくまで、現在進行形の体験談になっているのが、身近に感じてしまう理由だと思います。（＾＾

あくまで、みなさん、「普通のサラリーマン」だったというのが、より親近感を感じる本ですので、ぜひぜひご一読くださいね。


続いて、第一部の、「少額訴訟の実際とその裏側とは？」を、実際に少額訴訟を経験された、Ｍさんより体験談発表いただきました。

金額で言うと、約４０万円の滞納が発生してしまい、少額訴訟に踏み切った、というＭさんの体験談。

Ｍさんのお言葉で、「未納の回収そのものよりも、経験として、少額訴訟を実施してみたかった。」というのが非常に印象的でした。

確かに、私も、言葉としては、「少額訴訟」なるものを知ってはいます。

また、「簡単にできる。」「すぐに結審になる。」といった情報は聞いています。

しかしながら、人づてに聞いたことや、本で読んだだけの知識なんて、自分で実際に行動して得られた経験に比べると、その１０分の１も自分の血肉にはなってしないのではないでしょうか。

物件探しでも、トラブル対応でも、また、入居募集でも同じですが、やっぱり、自分で実際に実行してみて、失敗や成功を繰り返して自分の知識や経験としてストックされていきますものね。

そんなことを改めてＭさんには教えていただいたような気がします。

また、実際に使用された訴状等の生々しいデータまで公開いただき、給与口座の差し押さえに関する知識なども公開いただきました。

Ｍさん、貴重な体験談発表、本当にありがとうございました！


続いて、第二部は、元某地銀支店長のＴさんより、最近の金融情勢及びアパート経営のお話。

特に、Ｔさんは、大家さんの「純資産化」を強調されていました。

金融引き締めが始まったと言われる昨今、でも、どんな状況の中でも借りられる大家さんは借りられます。

一方、この「純資産化」からほど遠い大家さんは、金融機関の融資姿勢が硬化すると、とたんにお金を借りられなくなってしまいます。

金融機関って分かりやすいですね。

ここで、「純資産化」というのは、その言葉の通りなのですが、

「資産」-「負債」

がプラスになっている状態を言います。


今も昔も、流行りは、フルローン。

それはそれでいいのですが、多くの不動産投資家のＢＳシート（貸借対照表）を見てみると、これがマイナスの状態、つまりは債務超過と言われています。

残念ながら、金融機関は、

資産　＜　負債

のバランス状態、債務超過の状態ではお金は貸してくれないんですね。

もちろん、これがマイナスになってても、ある程度は、個人属性（年収や自己資金）でカバーできていれば融資はしてくれます。

しかし、これにも限界があり、よく、物件を２棟、３棟買うと、もうそれ以上、金融機関が融資してくれなくなった・・・、というのは、まさにこの典型的なパターンと言えます。


でも、言葉で純資産化しましょう、というのは簡単なのですが、これはそう簡単なことではないですよね。

私自身もそうだったのですが、不動産投資初期は、どうしても、利回りの良いものを買っていくしかありません。

金利も高いノンバンクなどからしか融資してくれないケースも往々にしてあります。


でも、どこかの段階で、繰り上げ返済をしたり、資産評価の高い物件購入にシフトしたりと、「純資産化」を目指さないと、金融機関からは相手にされなくなってしまいます。


何も焦る必要がありません。

書店に並んでいる不動産投資本を見ると、フルローンとか、メガ大家とか、高利回りといった言葉に踊らされそうになりますが、決して自分を見失わず、自分の軸をもって不動産投資していきましょう！

ラストの第四部は、タイムズ24の中村さんより、「日極」パーキングについてお話いただきました。

もともと、このお話は、この浦安大家塾に定期参加されている、Ｈさんからの紹介で知ったのです。

簡単に言うと、コインパーキングのような時間貸しや月極としてスペースを貸すのではなく、「日極」で空きスペースを貸すというビジネスモデルです。

そのスペースというのも、例えば、アパートやマンションの敷地の車一台分のスペースでいい、というものです。

需要が見込める地域では、それこそ、コインパーキング業者さんが営業に来てくれるとは思います。

しかし、そうでないエリアでは、いくら敷地に余裕があったとしても、誰も相手にしてくれません。

そんなコインパーキングに需要のない地域に、「隠れた需要」があったとしたら、どうでしょうか。

そんな、学校行事、スポーツのイベントなどで、「ここに駐車場があったら、一時利用するのにな〜。」みたいなニーズをサービスにつなげよう、というのが、今回中村さんにお話いただいた内容でした。

初期費用もかからず、まったくリスクもないので、大家さんにとってみれば、空きスペースがあるのであれば、絶対に試してみなけりゃ損、ということで、実際に、当日サービス申込みをされた方が多かったですね。

残念ながら、私の物件には、車一台分のスペースの余力のあるものがないのですが、そのような物件が確保できたら、ぜひトライしてみたいと思います！

	第56回 　　 浦安大家塾　受講者の声
	■まずは行動する事が大事であると痛感しました！ 　　 （埼玉県志木市　Ｉ．Ｈ　様） 　　 毎回大切かつ重要なテーマを扱っていただきありがとうございます!! 　　 浦安大家塾は本当に勉強したい大家には一番適している大家塾だと思います。 　　 第１部では少額訴訟というとてもめずらしい貴重なお話を聞く事ができました。 　　 第２部では某銀行役員様より銀行の裏側の話を聞く事が出来ました。質問できる事も大変良かったです。 　　 第３部ではリスクなしでコインパーキングが出来る事も大変参考になりました。 　　 土地があればぜひコインパーキングもおもしろい考えを感じました。 　　 最後に一年間大変お世話になりました。ありがとうございました。
	■パーキングの話も私のとっては斬新でした！ 　　 （埼玉県さいたま市　Ｏ．Ｙ　様） 　　 少額訴訟と金融業界のお話にはちょっとビックリしました。 　　 ここまで聴けるとは思っていませんでした。 　　 少額訴訟はできれば体験したくないですが、準備は必要だ！と思いました。 　　 パーキングの話も私にとっては斬新でした。 　　 また、次回以降も斬新なテーマを期待しております。
	■ここまで本音が聞けるとは思っていなかったのでビックリ！ 　　 （千葉県浦安市　Ｔ.Ｙ　様） 　　 少額訴訟のリアルな話 　　 　やっぱり実体験を聞くのが一番ですね 　　 　私も訴訟中の案件があるのでとても参考になりました。 　　 融資事情のリアルな話　　 　　 　ここまで本音が聞けるとは思っていなかったのでビックリ。 　　 　やっぱりキャッシュですよね 　　 貸パーキングのリアルな話 　　 アキッパはよく利用しますがタイムズでも同じサービスをしているのを初めて知った。
	■非常に有意義でした！ 　　 （千葉県市川市　K．T　様） 　　 今年も何度か参加させていただきました。 　　 実際に取り組んだ内容も有り、非常に有意義でした。ありがとうございました。
	■自分が不動産投資を続けていられているのは浦安大家塾のおかげ！ 　　 （神奈川県横浜市　A．K　様） 　　 浦安大家塾から本が出版されることになりおめでとうございます。 　　 今の自分が不動産投資を続けられているのは、浦安大家塾のおかげだと思っております。　感謝しています。 　　 今回もコインペーキングという面白い話が聞けてとても参考になります。 　　 今後ともよろしくお願いいたします。
	■来年は自分から居心地の悪い場所へ飛び込んでいきたい！ 　　 （千葉県船橋市　O．M　様） 　　 今回の大家塾で「これは」というものは知識面ではあまり無かったが少額訴訟の話しで改めて学んだ・認識した事がある。 　　 やはり「まずやる」「とりあえずやる」「居心地の悪い場所こそが成長する」ということだ。 　　 来年は自分から居心地の悪い場所へ飛び込んでいきたい。
	■連帯保証人の重要さを理解しました！ 　　 （神奈川県　川崎市　M．T　様） 　　 少額訴訟：ここまで生々しい話は「原告」としての経験ならでは　ではないでしょうか。 　　 　　　　　非常に参考になりました。連帯保証人の重要さを理解しました。 　　 融資状況：こちらも銀行家目線での現場の話で大変参考になりました。　 　　 　　　　　今後個人的にも是非アドバイスいただきたいです。 　　 Times　 ：駐車場は持っていないのでこれからによりますが参考にさせていただきます。 　　 毎回大家の悩みにヒットする企画を立てていただきありがとうございます。
	■少額訴訟の実例については、他でなかなか聞けない内容でした！ 　　 （埼玉県　東松山市　T．M　様） 　　 少額訴訟の実例については、他でなかなか聞けない内容でした。 　　 コストも少額で手間もさほどかからず実行できる事がわかりました。
	■それぞれ有意義な内容でありがとうございました。！ 　　 （東京都　港区　K．M　様） 　　 少額訴訟、少額訴訟債券執行のお話、地銀の融資についてのお話、パーキングのお話 　　 それぞれ有意義な内容でありがとうございました。
	■少額訴訟の現実の話非常に参考になりました！ 　　 （　-　様） 　　 少額訴訟の現実の話非常に参考になりました
	■大家さんの生の事例発表は非常に興味深い内容でした！ 　　 （東京都　杉並区　M．N　様） 　　 大家さんの生の事例発表は非常に興味深い内容でした 　　 今後も事例を取り上げていただけると参考になります。ありがとうございまいした。
	■銀行のナマの話が聞けて良かったです！ 　　 （東京都　港区　S．M　様） 　　 少額訴訟の体験談は、とてもリアルな話でとても参考になりました。 　　 将来いつ自分の身にふりかかることになるかわからないですが 　　 滞納の際にはとりくんでいこうと思います。 　　 銀行の融資スタンスの話はとてもためになりました。最近融資がキビシくなっている印象があったので 　　 銀行のナマの話が聞けて良かったです。
	■一営業マンとして勉強になる事が多かったです。！ 　　 （東京都　江東区　T．R　様） 　　 今回初めてご参加させていただきました。熱心な大家さん達がとても多い事にビックリしました。 　　 本業は不動産管理会社なのですが、一営業マンとして勉強になる事が多かったです。 　　 自社でも物件を保有しているので、より効率よく物件を稼動し規模の拡大を目指して、 　　 勉強会に積極的にご参加させていただければと思います。
	■少額訴訟の実話を聞いてドロドロとした生々しいやりとりに驚きました！ 　　 （東京都　江戸川区　N．O　様） 　　 少額訴訟の実話を聞いてドロドロとした生々しいやりとりに驚きました。 　　 管理会社に全て任せているので気にしていませんでした。大変勉強になりました。
	■融資に関して：現在の金融機関についてのスタンスのお話は興味深く聴くことができました！ 　　 （東京都　墨田区　M．H　様） 　　 現在の金融機関についてのスタンスのお話は興味深く聴くことができました。 　　 B-Timesについて：一日ごとの駐車料金ということでとても興味があります。 　　 カーシェアについても興味があります。不正利用の場合についてもお金がはいるのは、とてもよいと思います。
	■知らないことだらけで大変参考になりました！ 　　 （東京都　江戸川区　M．Y　様） 　　 少額訴訟の話、B・Timesの話など、知らないことだらけで、大変参考になりました。
	■具体的な体験に基づく訴訟の話など参考になりました！ 　　 （千葉県　佐倉市　A．M　様） 　　 今回も充実した内容で勉強になりました。具体的な体験に基づく訴訟の話など参考になりました。 　　 コインパーキングの話も進めてみたいと思います。
	■銀行の融資姿勢に関するお話が特に参考になりました！ 　　 （東京都　江戸川区　S．T　様） 　　 銀行の融資姿勢に関するお話が特に参考になりました 　　 今後も参加させていただきたいと存じます。ありがとうございます。
	■毎回面白い話ありがとうございます！ 　　 （東京都　港区　K ．M　様） 　　 毎回面白い話ありがとうございます。 　　 新しすぎて年寄りには頭がついていくのが大変なのが残念です。